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안녕하세요, 법률사무소 화랑 이지훈 변호사입니다.

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부동산 경매를 통해 낙찰을 받는 것은 단순히 최고가를 제시하는 것만으로 끝나는 일이 아닙니다. 경매를 통해 부동산을 취득한 이후에도 해당 부동산을 실제로 점유하고 활용하기 위해서는 여러 가지 절차가 필요합니다.

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특히, 경매로 낙찰받은 부동산에 기존 점유자가 있는 경우, 점유자가 자발적으로 부동산을 인도하지 않는다면 낙찰자는 실제로 소유권을 행사하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다. 이런 상황을 해결하기 위한 법적 절차 중 하나가 바로 '인도명령'입니다.

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인도명령이란 법원이 낙찰자의 신청에 따라 부동산을 점유하고 있는 채무자나 대항력이 없는 임차인 등 점유 권원이 없는 자에게 해당 부동산을 인도하도록 명령하는 제도입니다.

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이를 통해 낙찰자는 보다 신속하게 부동산을 점유할 수 있으며, 명도소송과 같은 복잡한 절차를 거치지 않고도 부동산을 실제로 사용할 수 있게 됩니다. 그러나 인도명령은 무조건 신청할 수 있는 것이 아니라 일정한 요건과 기한을 충족해야 하며, 신청 대상 또한 법적으로 엄격하게 제한됩니다.

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이번 글에서는 인도명령이란 무엇인지, 신청 대상과 요건은 어떻게 되는지, 그리고 절차는 어떻게 진행되는지를 상세히 설명해드리겠습니다. 또한, 강제집행과 관련된 부분 및 관련 법원 판례도 함께 다루어, 실무적으로 인도명령을 신청할 때 유의해야 할 점을 정리해 보겠습니다.

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부동산 경매를 통해 낙찰을 받았음에도 불구하고 해당 부동산을 점유하고 있는 채무자나 임차인 등의 점유자로 인해 실제 점유를 하지 못하는 경우가 종종 발생합니다. 이럴 때 법적으로 신속하게 부동산을 인도받을 수 있도록 마련된 절차가 바로 '인도명령'입니다.

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민사집행법 제136조에 규정된 인도명령은 낙찰자가 부동산의 점유를 신속하게 확보할 수 있도록 하는 절차로, 일반적인 명도소송보다 훨씬 빠르고 간편한 것이 특징입니다.

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그러나 인도명령을 신청하기 위해서는 일정한 요건을 충족​해야 하며, 특정한 기한 내에 신청해야 하므로 유의해야 할 점이 많습니다.

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인도명령이란 낙찰자가 점유할 권리가 없는 자를 상대로 부동산을 인도하도록 법원이 명령하는 절차입니다. 즉, 낙찰자는 경매로 매각된 부동산을 인도받기 위해 해당 부동산을 점유하고 있는 채무자, 소유자, 대항력이 없는 임차인 등 점유 권원이 없는 자를 상대로 인도명령을 신청할 수 있습니다. 이를 통해 보다 쉽고 빠르게 부동산을 인도받을 수 있으며, 강제집행 절차보다 간소화된 절차로 진행된다는 장점이 있습니다.

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다만, 인도명령은 ​낙찰자가 잔금을 납부한 날로부터 6개월 이내에 신청해야 하며, 이 기간이 지나면 대항력이 없는 점유자라 하더라도 인도명령을 신청할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

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인도명령을 신청할 수 있는 상대방은 채무자, 소유자 및 그들의 일반승계인, 대항할 권리가 없는 점유자입니다. 하지만 ✔대항할 수 있는 권리를 가진 임차인이나 유치권자가 있는 경우에는 인도명령이 받아들여지지 않습니다.

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또한, ✔기존 점유자가 낙찰 후 매수인과 새로운 임대차계약을 체결한 경우에도 인도명령을 신청할 수 없으며, ✔낙찰자가 기존의 채무자나 소유자에게 해당 부동산을 다시 매도한 경우 역시 인도명령이 불가능합니다.

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또한, 인도명령에 따라 부동산 인도집행이 이루어진 후에도 ✔제3자가 해당 부동산을 불법적으로 점유하는 경우 인도명령을 신청할 수 없고, 별도의 절차를 진행해야 합니다.

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강제집행 당일 점유자가 부재중이라면, 채권자와 증인 2인의 입회하에 집행을 진행할 수 있으며, 점유자의 물건은 채권자가 운반비와 보관비용을 부담한 후 창고로 옮겨지게 됩니다.

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이후 일정 기간이 지나도록 점유자가 물건을 찾아가지 않으면 채권자는 유체동산 매각을 신청할 수 있으며, 집행비용을 점유자에게 청구할 수도 있습니다.

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이를 위해 법원에 집행비용 확정결정을 신청하면, 확정결정문을 통해 집행비용을 추심할 수 있습니다.

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