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안녕하세요, 법률사무소 화랑 이지훈 변호사입니다.

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토지보상은 많은 분들에게 익숙하지 않고 복잡하게 느껴질 수 있는 분야입니다. 하지만 보상액 산정의 기준과 절차를 제대로 이해하면 공정한 보상을 받는 데 중요한 첫걸음을 내디딜 수 있습니다.

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오늘은 토지보상액 산정 방법, 공시지가와 시가의 차이, 그리고 보상액 산정 시 주의해야 할 점들을 상세히 설명해드리겠습니다.

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토지보상액은 감정평가사가 공시지가기준법을 적용하여 산정합니다.

공시지가기준법이란 평가대상토지와 가치형성 요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(비교표준지)의 공시지가를 기준으로, 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인을 비교하고 그 밖의 요인을 보정하여 산출하는 감정평가방법입니다.

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✅ 1. 비교표준지 선정 : 대상토지와 용도지역, 이용상황, 주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정합니다.

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✅ 2. 시점수정 : 비교표준지의 공시기준일부터 가격시점까지의 지가 변동률을 계산하여 적용합니다.

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✅ 3. 지역요인 반영 : 비교표준지가 인근 지역에 없을 경우, 다른 지역 표준지와의 지역 차이를 보정합니다.

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✅ 4. 개별요인 평가 : 대상토지와 비교표준지의 차이를 구체적으로 비교하여 산정합니다. 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적 조건, 기타 조건 등 6가지 요소를 고려합니다.

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✅ 5. 그 밖의 요인 : 공시지가와 시가의 차이를 보정하며, 인근의 정상적인 거래사례를 바탕으로 격차를 산출합니다.

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헌법 제23조 제3항은 공익사업으로 인한 토지 수용 시 ​'정당한 보상'을 명시하고 있으며, 이는 시가보상을 의미합니다. 그러나 현실적으로 최종 보상액이 공시지가와 같거나 낮다고 느끼는 경우가 많습니다. 이는 보상액 산정 시 개발이익 배제 원칙이 적용되기 때문입니다.

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즉, 사업 발표 이후의 지가 상승분이나 개발 이익은 반영하지 않으며, 최초 사업 발표 당시의 시가를 기준으로 보상액이 책정됩니다. 따라서 토지 소유자는 보상금으로 인근 지역의 유사 토지를 매입하기 어렵다는 한계를 체감하기도 합니다.

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우리나라의 공시지가 제도는 부동산의 적정 가격 형성과 조세 형평성을 위해 매년 토지 가격을 공시합니다.

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