안녕하세요. 법률사무소 화랑 이지훈 변호사입니다.
전세사기는 세입자가 자신의 전세보증금을 돌려받지 못하거나 심각한 재산적 피해를 입게 되는 경우를 말합니다. 계약을 체결할 때 주의하지 않으면 누구나 피해자가 될 수 있습니다. 오늘은 주요 사기 유형과 그 사례를 살펴보고 예방법을 알아보겠습니다.
| 1 | 무갭투자 사기 | ||
무갭투자는 전세가가 매매가와 별 차이가 없는 주택을 본인의 자금을 들이지 않고 매입하는 행위를 말합니다. 대표적인 사례로는 ‘빌라의 신’ 사건이 있습니다. 서울 및 수도권에서 빌라 1,277채를 무갭투자로 매입한 뒤, 세금 72억 원을 체납하여 주택 100채가 압류된 사건입니다. 체납된 세금이 보증금보다 우선 변제되기 때문에 피해는 고스란히 세입자가 떠안게 됩니다.
이와 같은 무갭투자는 매도인이 세금을 체납하거나 추가로 담보대출을 받아 버리는 경우, 세입자의 보증금이 위험에 처할 수 있다는 점에서 특히 주의가 필요합니다. 계약 전에 반드시 해당 주택의 세금 체납 여부와 근저당 설정 여부를 확인해야 합니다.
| 2 | 갭투자 사기 | ||
갭투자 사기는 매매가보다 높은 금액으로 전세 계약을 체결한 후 경제적 능력이 없는 제3자에게 집을 매도하고 도주하는 방식입니다. 이러한 사기는 신축 빌라에서 주로 발생하므로 주변 매매 시세 확인이 필수적입니다.
또한, 전세보증보험 가입을 요청하거나 계약서에 소유자 변경 금지 조항을 추가하는 것이 예방법입니다.
| 3 | 신탁등기 악용 사기 | ||
신탁등기는 건물 신축 시 신탁회사의 명의로 등기하는 방식으로, 신탁회사에 소유권이 이전됩니다. 집주인이 실질적 소유자가 아니기 때문에 전세계약 권한도 없습니다. 예로, ‘신림동 신탁등기 사기’는 고시촌에서 30여 명에게 20억 원의 피해를 준 대표적인 사례입니다.
신탁등기 여부를 확인하기 위해서는 등기부등본을 꼼꼼히 살펴보고, 신탁관계가 설정된 경우 신탁회사와의 추가 확인 절차를 진행해야 합니다. 계약 전 반드시 전문변호인의 자문을 받는 것이 좋습니다.
| 4 | 깡통전세 | ||
깡통전세는 주택담보대출금과 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 발생합니다. 집값이 하락하면 전세보증금 반환이 어려워질 수 있습니다. 예로 ‘세 모녀 사기’ 사건에서는 빌라 497채를 의도적으로 깡통전세 구조로 만들어 298억 원의 피해를 야기했습니다.
깡통전세의 위험을 줄이기 위해서는 계약 전 해당 주택의 근저당 설정 여부 및 채권최고액을 확인해보고, 주변 매매 시세와 집값 추이를 파악하여 안정적인 투자 여부를 판단하여야 합니다.
| 5 | 대항력 발생시점 악용 사기 | ||
전입신고를 하기 전에 임대인이 주택을 담보로 대출받고 근저당권을 설정하는 방식입니다. 이는 전입신고의 효력이 다음 날부터 발생한다는 점을 악용한 사례로, 피해자가 깡통전세 빌라에 9억7천만 원의 피해를 입은 사건이 있습니다.
이러한 사기를 예방하려면 전입신고를 이사 당일 바로 진행하고, 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 더불어 계약 이전에 등기부등본을 통해 근저당 설정 여부를 반드시 확인해야 합니다.
| 6 | 담보물권 말소의무 불이행 | ||
임대인이 담보권을 말소하거나 감액하겠다고 약속한 뒤 이를 이행하지 않는 유형입니다. 임대인은 보증금을 대출 이자와 생활비 등에 사용하며 세입자는 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생합니다.
계약 시에는 담보권 말소 또는 감액 약정이 이행되지 않을 경우 계약이 무효화된다는 내용을 계약서에 명시하여 분쟁을 예방해야 합니다.
| 7 | 중복계약 사기 | ||
임대인이 여러 세입자와 동일한 주택에 대해 계약을 체결한 후 보증금을 편취하는 방식입니다. 공인중개사와 공모하거나 자격을 사칭해 이루어지는 경우가 많아 등기부등본 확인만으로는 중복계약 여부를 파악하기 어렵습니다.
이런 피해를 방지하려면 계약 전 반드시 부동산 공제증서를 확인하고, 공인중개사의 등록 여부를 조사하는 것이 필요합니다.
| 8 | 공인중개사나 관리인의 이중계약 | ||
임대인을 직접 만나지 않고 공인중개사나 관리인을 통해 계약할 때 발생합니다. 관리인이 전세보증금을 가로채는 경우로, 다른 지역에서 투자 목적으로 원룸이나 오피스텔을 구매할 때 자주 발생합니다.
관리인과의 계약 시, 반드시 계약서를 작성하며 임대인의 동의 여부를 확인해야 하며, 임대인과의 직접적인 소통을 통해 계약의 진위 여부를 검토해야 합니다
| 9 | 불법건축물 사기 | ||
상가나 근린생활시설로 등록된 건물을 주거용으로 속이거나 불법 증축한 건물에 세입자를 들이는 방식입니다. 불법건축물이 적발되면 철거 및 퇴거 조치가 이루어지며, 세입자는 보증금을 돌려받을 수 없습니다.
불법건축물 피해를 예방하려면 건물의 용도와 구조 변경 여부를 꼼꼼히 확인하고, 전세보증보험 가입 여부를 통해 주거용 건물 여부를 판단해야 합니다.
전세사기를 예방하기 위해서는?
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