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안녕하세요. 법률사무소 화랑 이지훈 변호사입니다.

민법 제245조에서는 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득할 수 있도록 규정하고 있습니다. 소유의 의사를 가진 자주점유로 20년 이상 타인의 토지를 점유하여 취득시효를 완성하게 되면 그 토지 소유자에게 점유취득시효를 주장하여 소유권이전등기 청구가 가능하다는 것은 많은 분들이 알고 계실텐데요. 이 점유취득시효 때문에 이웃간에 소송분쟁을 겪게 되는 경우를 많이 볼 수 있습니다. 20년 이상 자신 소유의 건물이 이웃 토지를 침범하여 점유함으로써 취득시효가 완성이 되면 점유자는 토지소유자를 상대로 소유권이전등기 청구 소송을 제기하고 토지 소유자는 이에 대해 건물철거 및 토지인도 소송으로 대응할 수 있습니다.

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오늘은 대지권 없는 아파트를 매수한 자가 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 집합건물을 구분소유한 사람이 등기함으로써 대지의 소유권을 취득할 수 있는지, 대법원 판례를 통하여 알아보겠습니다.

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A공사는 1963년 구획정리사업으로 지은 아파트를 1991년부터 재건축하게 되었습니다. 대부분의 수분양자들이나 구분소유자들은 완공 후 대지권등기까지 마쳤으나, 일부 구분소유자는 전유부분만 등기했을 뿐 대지권등기를 하지 못하였습니다. 그 중 한명인 B씨는 1992년 10월경 이 아파트 재건축조합으로부터 대지권 없는 아파트 1가구를 매수한 후 전유부분에 대해 소유권이전등기를 하고 지금까지 20년 이상 거주해왔습니다.

그래서 B씨는 주위적으로 재건축조합을 대위해 A공사를 상대로 대지사용권 취득을 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구하는 한편, 예비적으로 재건축조합이 철거를 시작한 1991년부터 아파트 대지 중 A공사의 명의로 남아있던 지분에 대해 재건축조합이 점유를 개시하였고, 자신이 조합의 점유를 승계해 20년의 점유취득시효가 완성된 만큼 대지지분의 이전등기절차를 이행하라는 소송을 제기하였습니다.

이에 대해 대법원은 재건축조합이 사용승인을 받았다는 이유만으로 대지지분을 취득했거나, A공사에 대해 대지 지분에 관한 이전등기청구권을 가진다고 볼 수 없다며 원심과 마찬가지로 주위적 청구를 받아들이지 않았습니다. 그러나 B씨의 예비적 청구에 대해선 원심과 달리 시효취득 주장을 받아들여 A공사는 B씨에게 전유부분의 면적 비율에 따른 대지 지분을 이전등기해야 한다는 이유로 파기환송​하였습니다.

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[1] 건물은 일반적으로 대지를 떠나서는 존재할 수 없으므로, 건물의 소유자가 건물의 대지인 토지를 점유하고 있다고 볼 수 있다. 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 대지를 점유하지 않고 있더라도 건물의 소유를 위하여 대지를 점유한다고 보아야 한다.

그리고 점유는 물건을 사실상 지배하는 것을 가리키므로, 1개의 물건 중 특정 부분만을 점유할 수는 있지만, 일부 지분만을 사실상 지배하여 점유한다는 것은 상정하기 어렵다.

따라서 1동의 건물의 구분소유자들은 전유부분을 구분소유하면서 공용부분을 공유하므로 특별한 사정이 없는 한 건물의 대지 전체를 공동으로 점유한다. 이는 집합건물의 대지에 관한 점유취득시효에서 말하는 ‘점유’에도 적용되므로, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 집합건물을 구분소유한 사람은 등기함으로써 대지의 소유권을 취득할 수 있다. 이와 같이 점유취득시효가 완성된 경우에 집합건물의 구분소유자들이 취득하는 대지의 소유권은 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권에 해당한다.

[2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)은 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제20조 제1항), 구분소유자는 규약에 달리 정한 경우를 제외하고는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다(제20조 제2항)고 정함으로써, 전유부분과 대지사용권의 일체성을 선언하고 있다. 나아가 집합건물법은 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따르고(제12조 제1항), 구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유한 경우에 규약으로써 달리 정하지 않는 한 대지사용권이 전유부분의 면적 비율대로 각 전유부분의 처분에 따르도록 규정하고 있다(제21조 제1항, 제12조). 이 규정은 전유부분을 처분하는 경우에 여러 개의 전유부분에 대응하는 대지사용권의 비율을 명백히 하기 위한 것인데, 대지사용권의 비율은 원칙적으로 전유부분의 면적 비율에 따라야 한다는 것이 집합건물법의 취지라고 할 수 있다. 이러한 취지에 비추어 보면, 집합건물의 구분소유자들이 대지 전체를 공동점유하여 그에 대한 점유취득시효가 완성된 경우에도 구분소유자들은 대지사용권으로 전유부분의 면적 비율에 따른 대지 지분을 보유한다고 보아야 한다.

집합건물의 대지 일부에 관한 점유취득시효의 완성 당시 구분소유자들 중 일부만 대지권등기나 지분이전등기를 마치고 다른 일부 구분소유자들은 이러한 등기를 마치지 않았다면, 특별한 사정이 없는 한 구분소유자들은 각 전유부분의 면적 비율에 따라 대지권으로 등기되어야 할 지분에서 부족한 지분에 관하여 등기명의인을 상대로 점유취득시효 완성을 원인으로 한 지분이전등기를 청구할 수 있다.

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· 집합건물 구분소유자의 대지권 취득에 대한 명확한 기준을 제시하였습니다.

이전에는 집합건물 구분소유자의 대지권 취득에 대한 명확한 기준이 없어 분쟁이 발생하기도 했으나, 이 판결을 통해 집합건물 구분소유자는 각 전유부분의 면적 비율에 따라 대지권을 취득할 수 있다는 것이 명확하게 확립되었습니다.

· 집합건물 구분소유자의 권익 보호를 강화하였습니다.

이전에는 일부 구분소유자만 대지권 등기를 마친 경우, 등기하지 않은 구분소유자는 대지권을 취득하지 못하는 경우가 많았습니다.

하지만 이 판결을 통해 등기하지 않은 구분소유자도 점유취득시효를 완성하면 대지권을 취득할 수 있다는 것이 인정됨으로써 집합건물 구분소유자의 권익 보호가 강화되었습니다.

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집합건물 대지 또는 구분소유권 관련 분쟁으로 어려움을 겪고 계시다면, 민법 및 부동산법 분야에서 전문적인 지식을 가지고 있고 관련 사건 경험이 많은 이지훈 변호사와의 상담을 통해 문제를 해결해보시는 것을 권유드립니다. 개별 사안에 맞춘 법적 솔루션을 통하여 의뢰인의 권익을 확실히 보호해드릴 것을 약속드립니다.

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