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안녕하세요. 법률사무소 화랑 이지훈 변호사입니다.

오늘은 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 상태로 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 보호제도인

임차권 등기명령제도에 대하여 알아보겠습니다.

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세입자가 임대차가 종료되었음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못한 상태로 이사를 가게 될 경우, 종전에 취득했던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되기 때문에 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 두고 있는 임차권등기명령제도란 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

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① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 유의할 점은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있다는 것입니다. 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

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또한, 임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.

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✅ 임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있으므로,

임차주택이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.

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✅ 임차주택에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는

임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.

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✅ 주택의 일부분, 예를 들면 다가구주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

이 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다.

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✅ 임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우, 예를 들어 지하실, 공장, 사무실 등으로 되어 있는 경우에도

주거용으로 임차하여 사용하고 있다면, 주거용 건물이기 때문에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

이 경우에는 임대차계약체결 시부터 임차권등기명령신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다.

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임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(부산고법 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결). 다만, 대항력을 상실한 임차인의 경우 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다.

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전차인의 경우, 비록 임대인의 승낙을 받았다고 하더라도 임대인에 대해 의무만 부담할 뿐 권리를 갖고 있지 않으므로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.

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임차권등기명령을 신청하는 임차인은 아래의 사항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다.

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또한 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

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