안녕하세요. 법률사무소 화랑 이지훈 변호사입니다.
기존의 토지 소유자나 부동산을 매수하여 새로 소유자가 된 사람이 자신의 토지 위에 건축물을 지으려고 할 경우, 건물이 토지의 경계를 침범하지 않는지, 혹은 인근 토지와의 명확한 경계를 확인하기 위해서는 한국국토정보공사에 경계복원측량을 신청할 수 있습니다.
측량 결과 상대방의 건축물이 내 소유 토지의 경계를 침범하는 경우, 경계침범의 문제가 발생할 수 있습니다.
주로 오래된 주택가에서 신축을 위한 토지 측량 시 문제가 되는데요. 이런 경우 대응방안에 대하여 한번 알아보겠습니다.
소유권의 범위
소유권의 범위는 현실의 경계가 아닌 지적공부상의 경계가 기준이 됩니다.
또한 지적도상의 경계 표시가 분할측량의 잘못 등으로 사실상의 경계와 다르게 표시되었다 하더라도 그 토지에 대한 매매도 특별한 사정이 없는 한 현실의 경계와 관계 없이 지적공부상의 경계와 지적에 의하여 소유권의 범위가 확정된 토지를 매매 대상으로 하는 것으로 보아야 합니다.
형법상 경계침범죄
인접 토지의 건물이나 담장 등이 본인 소유의 토지 경계를 넘었다 하더라도 토지 소유자가 이를 임의로 철거할 수는 없습니다.
만약 토지 소유자가 임의로 철거하는 경우, 형법 370조에 규정되어 있는 경계침범죄에 해당하여 처벌을 받을 수 있습니다.
여기서 언급되는 토지의 경계는 단순하게 소유권과 토지 범위를 표시한 것에 국한되는 것이 아니라, 지상권이나 임차권과 같이 토지에 대해 사법적으로 가지는 권리나 그 범위를 표시하는 모든 종류의 경계를 의미하고 있습니다.
| 경계표를 손괴, 이동 또는 제거하거나 기타 방법으로 토지의 경계를 인식 불능하게 한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다. |
| 형법 제370조 |
경계침범을 당한 토지 소유자라면?
경계침범을 당한 토지 소유자라면 상대방 토지의 소유자에게 경계침범 사실을 내용증명 등의 방법으로 알리고, 상대방이 경계를 침범한 부분을 철거하는 등 당사자의 합의에 따라 원만히 해결할 수 있습니다. 그러나 합의가 이루어지지 않는다면 경계침범을 당한 토지 소유자는 상대방 토지 소유자를 상대로 건물 철거와 토지 인도 및 차임 상당의 부당이득반환을 청구하여 법적으로 분쟁을 해결할 수 있습니다.
점유취득시효
경계침범을 한 토지 소유자가 20년 이상 소유의 의사로 평온, 공연하게 건물 등을 통하여 토지를 점유해왔다면
점유취득시효를 주장하여 침범 부분의 소유권을 취득할 수도 있습니다.
또한 점유자는 자기의 점유만을 주장할 수도 있고 전 점유자의 점유를 함께 주장할 수 있는 데, 전 점유자로부터의 점유기간을 합산하여 20년 이상 점유를 하였고, 건물의 소유의 의사를 가지고 점유(자주 점유)를 하였다면 점유취득시효 완성 및 소유권이전청구가 가능해질 수 있으므로, 전문지식을 가진 변호사와의 상담을 통해 이를 검토해봐야 할 필요성이 있습니다.
점유취득시효 주장 전 주의할 사항은?
점유취득시효를 주장하려면 소송 제기 이전 경계침범을 당한 토지 소유자를 상대로 부동산처분금지가처분 신청을 해야 할 필요성이 있습니다. 취득시효를 완성한 이후에 경계침범을 당한 토지 소유자가 제3자에게 토지를 처분하는 경우, 새로운 소유자인 제3자에게는 취득시효를 주장할 수 없기 때문입니다.
부당이득반환청구
해당 토지의 사용권한이 자신에게 있었다고 오신할 만한 정당한 근거가 있음을 주장하여 과거 사용료 지급에 대한 부분을 다툴 수 있습니다. 선의의 점유자라면 법률상 원인 없이 타인의 토지를 점유, 사용하여 손해를 입혔다 하더라도 그 이득을 반환해야 할 의무가 없습니다.
| 민법 제201조 제1항은 "선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다"라고 규정하고 있는데, 선의 점유자라 함은 과실수취권을 포함하는 권원이 있다고 오신한 점유자를 말하고, 토지를 사용함으로써 얻는 이득은 그 토지로 인한 과실과 마찬가지이므로 민법 제201조 제1항에 의하여 선의 점유자는 비록 법률상 원인 없이 타인의 토지를 점유·사용하고 이로 말미암아 그에게 손해를 입혔다 하더라도 그 점유·사용으로 인한 이득을 그 타인에게 반환할 의무가 없다. |
| 대법원 1995. 5. 12. 선고 95다573, 580 판결, 대법원 2015. 2. 12. 선고 2012다108870 판결 등 참조 |
건물철거 청구
원칙적으로 일단 경계를 침범한 토지는 소유자에게 인도해주어야 합니다. 그러나 예외적으로 권리의 행사가 주관적으로 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 이를 행사하는 사람에게는 아무런 이익이 없고, 객관적으로 사회질서에 위반된다고 볼 수 있으면 그 권리의 행사는 권리남용으로서 허용되지 않습니다. 권리남용이 인정된다면 그 행위의 법률적 효과는 발생하지 않습니다.
침범 면적이 매우 적은 부분에 불과하고 철거를 통해 입게 되는 손해가 상당하다면 철거 청구가 인용되지 않을 수 있습니다.
대신 해당 토지의 사용에 대한 부분 관련 사용료를 지급하거나, 해당 토지 부분을 매수청구를 하는 등으로 대응할 수 있겠습니다.
경계침범 분쟁과 관련하여 침범을 당한 경우, 침범을 한 경우의 쟁점에 대하여 알아보았습니다. 경계침범과 관련된 분쟁은 측량의 실수 등으로 인해 실제 등기와 다르게 경계가 잘못 결정되는 등 사안에 따라 사건의 내용이 복잡해질 우려가 있고, 해결하는 과정에서 여러 변수가 발생하기 쉽기에 혼자 해결하기 매우 어렵습니다. 관련 사건으로 고민이 있으시다면 사건 경험이 많은 변호사의 조력을 받으셔서 확실하게 해결하시는 것을 권유드립니다.
