안녕하세요. 법률사무소 화랑 이지훈 변호사입니다.
상가 권리금이란 상가건물에서 영업을 하거나 하려는 사람이 영업상의 이점이나 시설물 등에 대해 지불하는 금액을 의미하는데요.
상가건물의 임대차계약에서는 보증금보다 권리금이 더 큰 경우도 많은 만큼, 퇴거 시 권리금을 받지 못하게 된다면 큰 손실이 발생할 수 있습니다. 만약 당사자 간 권리금 문제가 원활하게 해결되지 않는다면, 상가권리금반환소송을 진행하여 법적 조치를 취할 수 있습니다.
상가 권리금이란?
상가임대차보호법에 권리금과 권리금 계약의 정의가 규정되어 있습니다.
권리금은 임대차보증금과는 달리 계약이 종료되었을 때 보장 받을 수 있는 금액이 아니기에, 법적 분쟁이 많이 생기는 사안입니다.
| 제10조의3(권리금의 정의 등) | ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. |
| ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. |
권리금의 반환의무
원칙적으로 임대인은 권리금의 반환의무가 없습니다.
상가권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고, 보증금과는 다르게 임대인에게 그 지급을 구할 수 없습니다.
또한, 특별한 사정이 없다면 이전 임차인에게도 반환을 요구할 수 없습니다.
권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 뿐입니다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결, 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결).
권리금 회수기회 보호
그러나 권리금을 회수할 수 있는 기회가 충분하였음에도 불구하고 임대인의 귀책사유로 인하여 회수할 수 없게 된 경우라면,
임대인에게 상가권리금반환소송을 걸어 임대인 때문에 받지 못한 권리금에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
임대인의 권리금 회수기회 보호 위반으로 인한 손해배상 책임은 상가임대차보호법에 다음과 같이 규정되어 있습니다.
| 상가건물 임대차보호법 제10조의4제3항 | 임대인이 위의 권리금 회수 금지 행위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. |
| 상가건물 임대차보호법 제10조의4제3항 | 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. |
| 상가건물 임대차보호법 제10조의4제4항 | 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다. |
상가권리금반환소송이 가능한 경우
임대인이 고의로 권리금회수 기회를 방해하거나, 갑작스러운 계약해지 통보 등의 이유로 권리금을 회수하지 못하였다면,
임대인에게 권리금 상당의 손해배상책임을 부담시킬 수 있습니다.
상가임대차보호법에서는 임대인의 귀책사유를 다음과 같이 구체적으로 규정하고 있습니다.
| 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 수수하는 행위 |
| 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 |
| 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 |
| 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 |
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 위 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 다만, 상가건물 임대차보호법 제10조제1항에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 않습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4제1항).
상가권리금회수 방해에 따른 권리금반환소송은 임차인이 임대인을 상대로 손해배상청구를 하는 것으로써 방해행위 및 손해액 등에 대한 입증책임이 있습니다. 이를 임차인 혼자 입증하기는 어려울텐데요. 관련 경험이 많은 변호사의 조력을 받아 효과적으로 진행해야 승소확률을 높일 수 있습니다.
권리금 관련 문제가 있으시다면, 우선 손해배상청구가 가능한 사안인지 전문변호사와의 상담을 통하여 알아보시기를 권유드립니다.
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