안녕하세요. 법률사무소 화랑 이지훈 변호사입니다.
상속이나 공유합의에 의해 특정한 토지를 2명 이상 공유하는 경우, 공유자들 사이에서 그 토지에 관하여 이해관계가 맞지 않아 분쟁이 발생하였다면 합의로 해결하는 방법이 가장 좋겠지만, 합의가 이루어지지 않는다면 공유물분할소송을 제기하여 문제를 해결할 수 있습니다.
공유물분할의 방법은 민법 제269조에 규정되어 있습니다.
| 제269조(분할의 방법) |
| ①분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. ②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다. |
공유물분할소송의 대상
공유물분할소송은 공유관계를 이루는 재산을 그 대상으로 합니다. 이 때 공유물만 가능하므로 대지와 그 지상건물처럼 밀접한 관계를 맺는 재산이라도 단독재산은 다른 공유재산과 함께 공유물분할소송의 대상이 될 수 없습니다.
민법 제262조에서 제265조까지 공유물분할과 관련된 법조항이 규정되어 있습니다.
| 제262조(물건의 공유) | ①물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다. ②공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다. |
| 제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익) | 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다. |
| 제264조(공유물의 처분, 변경) | 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다. |
| 제265조(공유물의 관리, 보존) | 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다. |
여기서 '다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다'는 규정의 의미는
만약 처분하거나 변경하려고 한다면 아무리 적은 지분권자라도 그들의 동의를 받아야만 가능하다는 것을 의미합니다.
공유물에 대해 자신의 지분을 처분하는 것은 자유롭지만, 관리행위를 하려면 과반수이상의 지분이 있어야합니다.
사용·수익행위, 임대차 행위, 임대차를 해지하는 행위에 대해서 과반수 지분권자는 소수지분권자의 동의를 구하지 않고도 가능합니다.
쉽게 말해서 공유물의 1/2를 초과하는 지분권을 가진 공유자는 임대차 계약 및 해지를 마음대로 할 수 있습니다.
공유물 분할의 방법
공유물을 나누는 방법은 크게 현물분할과 경매분할이 있는데요.
현물분할은 원칙적인 방법으로, 토지의 경우 측량 감정을 하여 쪼개고 각 구역을 공유자가 지분만큼 나누어 갖는 방식입니다.
경매분할은 대금 분할이라고도 하며, 공유물을 경매로 넘긴 뒤 그 매각 대금을 지분대로 나누는 방식입니다. 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때 법원은 물건의 경매를 명할 수 있습니다.
이때 경매분할의 방식으로 공유물을 분할하는 경우, 경우에 따라 여러차례 유찰이 되어 제3자가 저렴한 가격에 낙찰을 받을 가능성도 있습니다. 공유물 분할소송에서 공유자의 우선매수권은 인정되지 않기 때문입니다.
어떤 경우든 공유자 전원이 분할절차에 참여해야하고, 일부라도 제외되는 경우 그 공유물 분할 협의나 소송은 무효입니다.
법원에 공유물분할청구소송을 제기하면 법원은 공유물분할을 청구하는 사람이 청구하는 방법에 구애받지 않고
자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 물건의 제반 상황을 참작하여 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 할 수 있습니다.
공유물분할청구소송
공유물분할은 당사자 사이의 협의에 따라서 이루어지는 것을 원칙으로 하고 공유자 사이에 협의가 성립하지 않은 때에 한하여 법원에 공유물분할청구소송을 제기할 수 있습니다. 재판에 의한 공유물분할은 당사자 사이에 다툼의 대상이 된 권리관계를 법원이 확정하는 것이 아니라 협의가 되지 않은 분할방법을 법원이 합리적인 방법으로 정하여 공유관계를 폐기하고 단독 소유로 바꾸어 주는 것을 말합니다.
또한 공유물분할청구소송은 형성의 소로서 공유관계를 해소하는 것을 내용으로 합니다. 법원이 공유물분할 판결을 하는 경우 민법 제187조에 따라 확정판결 자체에 의하여 소유권의 변동이 생깁니다. 그러므로 공유물분할의 판결이 선고되어 확정이 되는 경우, 공유자들은 특별한 분필이나 등기 절차 없이도 판결에 따른 소유권을 취득할 수 있습니다.
공유라는 공동소유 형태로 공유자간의 갈등이 생기는 경우가 많은데요. 실제로 공유관계로 법적 분쟁이 많이 생기고 있고, 공유자 사이에 원만한 합의를 이끌어내기 어려운 경우가 많으므로 공유물분할 청구소송은 변호사의 도움을 통해 해결하는 방법이 가장 효율적입니다.
공유물분할청구소송을 진행하는 데 어려움이 있으시다면, 상세한 상담을 통해 도움을 드리겠습니다.
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