안녕하십니까? 법률사무소 화랑 이지훈 변호사입니다.
오늘은 부동산의 명의신탁에 대하여 알아보겠습니다. 명의신탁이란 당사자의 신탁에 관한 채권계약에 의하여 신탁자가 실질적으로 그의 소유에 속하는 부동산의 등기명의를 실체적인 거래관계가 없는 수탁자에게 매매 등의 형식으로 이전하여 두는 것을 말하는데요.
탈세나 강제집행의 회피를 위한 목적으로 악용되는 문제가 발생하고 있기에, 부동산실명법에서 제한을 두고 있습니다.
명의신탁이란?
부동산실명법 제2조에서는 “명의신탁약정”을 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 “부동산에 관한 물권”이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 “실권리자”라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우를 포함한다]을 말한다고 규정하고 있으며, 원칙적으로 규제의 대상으로 삼고 있습니다.
부동산의 소유권뿐만 아니라 그 외의 부동산 물권도 모두 금지되는 범위에 포함되므로, 가등기명의만을 신탁하기로 한 약정도 무효입니다.
명의신탁이 허용되는 경우
| 제2조(정의) | 제8조(종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례) |
| 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다. 가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전 받거나 가등기하는 경우 나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우 다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우 | 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈(免脫) 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조부터 제7조까지 및 제12조제1항부터 제3항까지를 적용하지 아니한다. <개정 2013. 7. 12.> 1. 종중(宗中)이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다) 외의 자의 명의로 등기한 경우 2. 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 3. 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 |
1. 적용범위에서 제외되는 경우
상호명의신탁이나 채무담보를 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가등기하는 양도담보나
가등기담보의 등기는 적용 범위에서 제외되므로, 효력이 인정됩니다.
2. 제한적으로 인정하는 경우
종중의 명의신탁(종중 유사 비법인사단은 포함X)이나 배우자(사실혼 관계 포함X) 사이의 명의신탁은 조세포탈, 강제집행면탈,
그 밖에 법령상 제한의 회피를 위한 목적이 아닌 경우에는 명의신탁의 효력이 인정됩니다.
명의신탁의 효력
| 제4조(명의신탁약정의 효력) | 제12조(실명등기의무 위반의 효력 등) |
| ① 명의신탁약정은 무효로 한다. ② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. | ① 제11조에 규정된 기간 이내에 실명등기 또는 매각처분 등을 하지 아니한 경우 그 기간이 지난 날 이후의 명의신탁약정 등의 효력에 관하여는 제4조를 적용한다. ② 제11조를 위반한 자에 대하여는 제3조제1항을 위반한 자에 준하여 제5조, 제5조의2 및 제6조를 적용한다. <개정 2016. 1. 6.> ③ 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따른 등기를 한 사실이 없는 자가 제11조에 따른 실명등기를 가장하여 등기한 경우에는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다. |
명의신탁약정은 명시적이든 묵시적이든 불문하고 무효입니다.
다만 강행법규에 위반되어 무효일 뿐이고, 제103조(반사회질서의 법률행위)에 의한 무효는 아니므로
무효인 명의신탁약정에 기하여 타인 명의의 등기가 마쳐졌다는 이유만으로 그것이 당연히 불법원인급여에 해당한다고 볼 수 없습니다.
명의신탁의 제3자란?
부동산실명법 제4조에 규정되어 있는 제3자는 수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 직접 새로운 이해관계를 맺는 자를 말합니다.
소유권이나 저당권 등 물권을 취득한 자뿐만 아니라 압류 또는 가압류채권자도 포함되며, 제3자가 선의인지 악의인지는 묻지 않습니다.
다만, 명의신탁자와 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약을 맺고
단지 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료 받은 것 같은 외관을 갖춘 자는 제3자에 해당하지 않습니다.
명의신탁의 3가지 유형
1️⃣ 단순 명의신탁
✔ 명의신탁자가 자신 소유의 부동산을 명의수탁자에게 등기명의신탁한 경우를 의미하며,
이러한 명의신탁관계가 성립하기 위해서는 명의수탁자 명의의 등기가 필요합니다.
✔ 명의신탁약정이 무효이므로, 등기에 의한 물권변동의 효력이 인정되지 않습니다. 따라서 신탁자는 소유권에 기초하여 수탁자를 상대로 소유권이전등기말소청구 또는 진정회복을 위한 소유권이전등기청구를 할 수 있습니다. 그러나, 침해부당이득반환을 원인으로 하여 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수는 없습니다.
✔ 명의수탁자가 명의신탁된 부동산을 임의로 처분한 경우 형사상 횡령죄가 성립되지 않더라도
명의수탁자가 불법행위에 따른 손해배상책임을 부담합니다.
2️⃣ 중간생략형 명의신탁
✔ 신탁자가 제3자(매도인)와 부동산의 매매계약을 체결하고 매도인으로부터 수탁자에게로 이전등기를 하게 하는 경우를 의미하며,
3자간 명의신탁이라고도 합니다. 신탁자가 매매계약의 당사자로서 소유권이전청구권 등의 권리의무를 취득하고 등기만 수탁자의 이름으로 경료하는 형식입니다.
✔이 또한 무효이며, 수탁자 앞으로 경료된 등기 역시 무효입니다. 따라서 부동산에 대한 소유권은 등기부상 전소유자인 매도인에게 여전히 남아 있으므로, 매도인은 자신의 소유권에 기하여 수탁자를 상대로 등기의 말소 또는 진정명의회복을 위한 소유권이전등기청구를 구할 수 있지만, 신탁자는 소유권자가 아니므로 수탁자를 상대로 진정명의회복을 위한 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다.
3️⃣ 계약명의신탁
✔신탁자의 위임에 따라 수탁자가 자기 이름으로 매도인과 부동산의 매매계약을 하고 수탁자명의로 이전등기를 하는 경우를 말합니다.
매매계약은 매도인과 수탁자 사이에 체결되며, 신탁자는 계약의 당사자가 아닙니다.
✔이 또한 무효이며, 매도인이 선의라서 수탁자가 소유권을 취득하여도 무효입니다.
따라서 신탁자는 수탁자에게 명의신탁약정의 불이행을 이유로 한 손해배상책임을 추궁할 수 없습니다.
명의신탁약정에 관하여 알아보았습니다.
예외적으로 명의신탁이 허용되는 경우도 있긴 합니다만, 대부분의 명의신탁약정을 통한 부동산 취득의 경우 금지규정이 있으며 행정상 제재 및 형사처벌 규정이 있으므로 주의해야 합니다. 부동산명의신탁이 이미 이루어졌다면 전문변호사와의 상담을 통하여 소유권회복에 관해 도움을 받아보시길 바랍니다.
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