안녕하세요. 법률사무소 화랑 이지훈 변호사입니다.
TV나 신문을 보다보면 부동산 거래와 관련하여 ‘다운계약서’를 주고받았다는 뉴스를 가끔 볼 수 있는데요.
요즘 주택가격의 폭등으로 인한 차익의 증대와 다주택자에 대한 양도소득세 중과 등으로 인하여 다운계약서를 작성하는 경우가 많습니다.
오늘은 계약서 작성 시 주의해야 할 사항인 다운계약서와 업계약서에 대해 알아보고 작성에 따른 처벌도 알아보겠습니다.
다운계약서란?
다운(down)계약서란 실제 거래를 진행한 가격보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 경우를 말하며,
계약서는 낮은 금액을 기입하여 작성하고 나머지 금액은 현금이나 물품 또는 다른 경로로 받는 방식이 일반적입니다.
업(up)계약서란 실제로 거래한 가격보다 높은 금액으로 작성하는 경우를 말합니다. 이는 취득가액을 높여 양도차익을 줄임으로써 매수인이 향후 재매매시 양도소득세를 적게 내는 이득이 있기에 활용되고 있습니다.
매도인과 매수인이 합의하여 실제 거래가격이 아닌 허위의 거래가격으로 계약한 계약서이며, 대부분 매수인의 제안으로 매도인이 수락하는 경우가 많습니다. 다운계약서와 업계약서는 모두 그 주된 목적이 탈세에 있으므로 적발 시 처벌을 받을 수 있습니다.
다운(업)계약서의 유효성
대법원은 다운(업)계약서에 대해 무효는 아니라고 보는 입장입니다.
다운(업)계약서가 ‘사회질서에 반하는 법률행위로서 무효인지 여부’에 관하여, 대법원은 “소득세법령의 규정에 의하여 당해 자산의 양도 당시의 기준시가가 아닌 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 양도가액으로 하는 경우, 양도소득세의 일부를 회피할 목적으로 매매계약서에 실제로 거래한 가액을 매매대금으로 기재하지 아니하고 그보다 낮은 금액을 매매대금으로 기재하였다 하여, 그것만으로 그 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 된다고 할 수는 없다.”라고 판시하였습니다.
(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다3285 판결)
다운(업)계약서 작성 시 처벌은?
1. 부동산거래신고법상 과태료
부동산거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1,3항에서는 부동산 실거래가 신고제도를 규정하고 있습니다. 다운계약서, 업계약서를 작성하는 것은 거짓으로 실거래 신고를 함으로써 위 부동산거래신고법상 실거래가 신고제도에 위반한 것으로 보아 지방자치단체 실거래신고 관련 담당부서에서 「부동산거래신고 등에 관한 법률」에 따라 부동산 등 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료 부과 처분을 합니다.
제3조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 “국가등”이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.
③ 「공인중개사법」 제2조제4호에 따른 개업공인중개사가 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.
2. 조세범처벌법상 처벌
조세범 처벌법 제3조에 규정되어 있는 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’에 거짓 장부작성이 포함되므로
실거래에 반하는 다운(업)계약서 작성 시 조세범처벌법상 처벌을 받을 수 있습니다.
제3조(조세 포탈 등) ① 사기나 그 밖의 부정한 행위로써 조세를 포탈하거나 조세의 환급ㆍ공제를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 포탈세액, 환급ㆍ공제받은 세액(이하 “포탈세액등”이라 한다)의 2배 이하에 상당하는 벌금에 처한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 3년 이하의 징역 또는 포탈세액등의 3배 이하에 상당하는 벌금에 처한다.
1. 포탈세액등이 3억원 이상이고, 그 포탈세액등이 신고ㆍ납부하여야 할 세액(납세의무자의 신고에 따라 정부가 부과ㆍ징수하는 조세의 경우에는 결정ㆍ고지하여야 할 세액을 말한다)의 100분의 30 이상인 경우
2. 포탈세액등이 5억원 이상인 경우
다운(업)계약서 작성 시 세법상 불이익
1. 가산세 부과
일반적인 양도소득 신고불성실가산세는 10%이지만, 다운계약은 사기 기타 부정한 행위에 해당되어 과소신고세액의 40%에 이릅니다.
- 무(과소)신고가산세 : 무(과소)신고한 납부세액의 최고 40%에 해당하는 가산세 부과
- 납부지연가산세 : 납부하지 않은 세액 또는 과소납부세액의 무(과소)납부일수* 당 0.022%에 해당하는 가산세가 부과됩니다.
* 무(과소)납부일수 : 납부기한의 다음날 ~ 납부일까지의 기간
2. 비과세·감면 규정 적용이 배제되어 양도소득세 부과
양도자는 1세대 1주택 비과세, 8년 자경농지에 대한 감면요건을 충족하더라도 비과세·감면규정의 적용이 배제되어 양도소득세가 추징됩니다. 양수자가 부동산을 향후 양도 시에도 비과세·감면규정의 적용이 배제되어 양도소득세를 추징합니다.
오늘은 다운계약서에 관하여 알아보았습니다.
다운(업)계약서나 임대차계약 등 궁금하신 점이 있으시다면 언제든지 연락주십시오.
친절한 상담을 통하여 도움을 드리겠습니다.
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