안녕하세요. 법률사무소 화랑 이지훈 변호사입니다.
통상적으로 임대차계약서를 작성할 때 “임차인은 존속기간의 만료, 합의해지 및 기타 해지사유가 발생하면 즉시 원상 회복하여야 한다.”와 같은 규정이 있는데요. 이 원상회복의 범위에 관하여 임차인과 임대인 사이 갈등이 있는 경우가 많습니다.
오늘은 임차인의 원상회복의무와 범위에 대하여 알아보겠습니다.
임차인의 원상회복의무
임차인은 임대인에게 원상회복의무(민법 제654조, 제615조)를 부담하고, 그 원상회복 범위는 특별한 사정이 없는 한 임대 당시의 상태로 임차물을 반환해야 합니다. 단, 원상회복이 계약 당시의 상태로 똑같이 복구하여 반환해야한다는 의미는 아니며, 임차인이 거주하며 자연적으로 생긴 손상이나 마모는 복구 범위에 해당하지 않습니다.
| 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(손모)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. |
| 서울중앙지법 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279,2006가합62053 |
임차인의 원상회복 범위
민법 제623조는 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다’고 규정하고 있습니다. 만약 고의, 부주의, 비정상적 사용으로 기물이 파손될 경우, 원상복구 의무가 생길 수 있습니다.
어느정도 까지가 '통상의 손모'인지에 대해서는 임대인과 임차인 간 시각의 차이가 있을 수 있으므로, 이에 대한 판단은 법률전문가의 조언을 얻어 해결하시는 방법이 가장 바람직합니다.
| 통상의 손모여서 임대인이 부담해야 할 경우 | 통상의 손모를 벗어나서 임차인이 부담해야 할 경우 |
| 벽에 걸어 놓았던 달력 또는 액자의 흔적
냉장고, TV뒷면의 벽이 검게 변색된 경우
벽의 못자국(도배를 바꿔야 할 정도가 아닌 경우)
에어컨(임차인 소유) 설치로 인한 나사못 자국
카페트에 가구를 놓았던 자국
햇볕으로 인한 벽지 마루 등의 변색 | 바퀴 달린 의자로 인해 생긴 마루바닥의 홈, 자국
이사짐을 옮기면서 생긴 마루의 긁힘
벽의 못자국(도배를 바꿔야 할 정도)
에에컨 누수를 방치하여 생긴 벽의 부식
결로를 방치하여 확대된 얼룩이나 곰팡이
애완동물에 의해 생긴 기둥의 홈 등 |
원상복구 관련 분쟁 예방하기
임대차계약을 작성할 때, 임대인과 사전에 어느 범위까지 원상복구를 해야 하는지에 대해 협의를 하고 그 내용을 특약사항으로 남기는 것이 좋습니다. 또한 입주 당시 집 상태를 사진이나 동영상 등으로 기록해두는 것도 중요합니다. 입주 전 상태를 남겨놓는다면 원래 상태를 확인할 수 있는 증거가 되기도 하고 추후 분쟁 발생 시 보다 원만하게 해결할 수 있습니다.
임대차 관련 분쟁, 원상회복의무와 범위 등에 관하여 궁금하신 점이 있으시다면 언제든지 연락주세요.
친절하고 자세한 상담으로 도와드리겠습니다.
