우리는 모두 크고 작은 임대차계약을 맺고 살아갑니다.
신규계약시 계약서의 작성부터 합의특약사항 등을 아무리 꼼꼼하게 챙기더라도
갱신기간이 될 때마다 마음졸이게 되기 마련인데요.
오늘은 상가임대차,
그 중에서도 상가임대차의 갱신거절과 권리금의 회수에 관하여 알아보겠습니다.
A씨은 계약이 갱신될 것이라 당연히 기대하고 있던 중
임대인으로부터 갑작스런 임대차 해지통고를 당하게 됩니다.
어쩔수없이 새로 임대할 장소를 물색하고 준비하던 중,
무슨 영문인지 임대인이 권리금의 회수를 방해하며 협조하지 않는 상황이 발생하였습니다.
이 때, 임차인은 어떻게 해야할까요.
<상가건물임대차보호법>
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
[본조신설 2015. 5. 13.]
2013년과 2015년 각각 상가임대차보호법이 개정되면서 보증금은 물론 권리금도 보호를 받을 수 있게 됐습니다.
다만 권리금의 상세내용과 형성과정, 효력 등 내용이 대부분 빠져있고 단순히 권리금을 보호한다는 취지의 법조항만이 삽입된 상황이라 여전히 해석적인 분쟁은 예상되는데요.
상가임대차보호법 제10조4 제1항에는 `임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다`고 명시돼 있습니다.
따라서,
임대인이 권리금 회수 금지 행위를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 기존 임차인에게 배상해야 합니다.
이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 따라서 권리금 전액은 아니어도 임대인에게 일부는 청구하여 돌려받을 수 있습니다.
또한 상가건물임대차보호법이 개정되어
1.임차인의 계약갱신청구권 기한을 5년에서 10년으로 개정
2. 임차인의 권리금 회수 보호 기간을 계약 종료 전 3개월에서 6개월로 연장
되었으므로 상가건물임대차보호법의 제정목적인 임차인의 보호에 조금 더 충실해졌습니다.
다만, 이러한 조항이 소급하여 적용되지 않으므로 앞으로 새로이 체결되는 계약부터 적용가능합니다.
임대차가 묵시적으로 갱신된 것으로 보는 경우가 있으므로 주의하셔야 합니다.
계약기간 종료 6개월전부터 1개월 전까지 임대인이 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 계약조건변경을 통보하지 않은 경우 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 봅니다.
이때 주택임대차보호법은 2년 상가건물임대차보호법은 1년 자동 연장된 것으로 봅니다.
또한 상가임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지)에서는,
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 보므로 차임연체여부 역시 계약 해지시의 쟁점이 될 수 있습니다.
소상공인들에게 상가임대차문제는 생활과 직결되는 문제입니다.
이에 임대인이나 갑의 횡포를 막기 위한 여러 방안이 대두되고 있으며,
일반 민법상 계약자유의원칙에도 불구하고
상가건물임대차보호법에서는 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다는 조항을 우선시 하며, 특별법우선의 원칙상 약자인 임차인을 보호하고 있습니다.
또한 이러한 임대차관련 분쟁 발생시, 임대인 역시 공실로 상가를 비워둘 수 없는 현실상 신규계약시나 갱신시 훨씬 더 복잡하고 어려운 문제로 인해 골치를 썩을 수도 있는데요.
각자의 입장차가 명확히 있는만큼, 그에 대한 다양한 상황에 따라 맞춤형의 현실적인 조력이 요구됩니다.
임대차는 하루이틀만에 끝나는 문제가 아니므로
소송이 길어질 경우, 더 많은 피해를 감수해야 하는 항황이 발생합니다.
따라서 분쟁의 조기해결이 무엇보다 중요하고 원활한 합의의 도출이 요구됩니다.
그렇기때문에 주변인에게 문의하고 섵불리 결론을 내려 분쟁을 조장하거나 극대화시키기보다는, 최소한의 준비과정으로 최대한의 결과를 내는 것이 중요합니다.
변호사를 고르실 때는,
민사법 관련 해박한 지식과 그에 더한 다양한 소송수행을 통한 실무적인 감각을 지닌 변호사를 찾는 것이 좋습니다.
소송수행상의 개인의 능력치가 합의 도출 등에 효과적으로 작용할 수 있으므로 이를 필히 살펴보시기 바랍니다.
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