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안녕하십니까.

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연말이라 부동산관련 분쟁이 많이 발생하는 시기입니다.

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계약 연장이나 해지관련 문의가 많아지는 시점에서

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오늘은 임대인이 자신의 건물을 되찾는 방법 중 하나인 건물명도소송에 대해 알아보도록 하겠습니다.

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우선,

명도소송을 제기하는 이유는 크게 월세 연체 등의 ‘차임연체'와 계약에 의한 '기간만료' 때문입니다.

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차임연체는 채무를 불이행하여 계약이 해지되는 것을 말합니다.

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주택은 2기분, 상가는 3기분의 연체가 밀렸다면 소송을

할 수 있습니다.

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다만, 계약 해지 통보 전에 월세가 입금되면 더이상의 소송진행이 불가능할 수 있습니다.

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연체의 사실은 임차인에게 매우 불리하게 적용되므로 이를 염두에 두고 다음 절차를 진행하시면 됩니다.

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또한 계약이 기간만료 되었지만 제공한 부동산을 비워주지 않으면 해당 소송이 가능합니다.

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임대인이나 임차인이 계약 갱신이나 종료에 대한 상의나 언급이 없었다면 동일한 조건으로 자동 갱신되는 '묵시적 계약 갱신'이 성립되어 명도소송이 불가능할 수 있으므로,

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계약을 지속하지 않을 예정이라면 계약 종료 최소 1개월 전까지는 반드시 해지 통보를 해야합니다.

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내용증명을 발송하여 해지통고 또는 계약갱신의 거절을 알린 후, 그럼에도 넘겨주지 않는다면

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부동산점유이전금지가처분으로 임차인이 점유를 제 3자에게 이전하는 것을 방지한 후에,

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명도소송을 제기해야합니다.

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가처분을 하는 이유를 간략히 말씀드리자면, 제3자에 대한 대항력 때문입니다.

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대항력이란,이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력입니다.

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건물명도소송을 당한 점유자가 제3자에게 점유를 이전해준 경우, 원칙적으로는 그 제3자를 상대로 강제집행을 할 수 없습니다.

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이러한 경우 어쩔 수 없이 점유를 이전받은 제3자를 대상으로 처음부터 다시 명도소송을 제기해야 하기 때문에 다시 복잡한 소송절차의 과정을 새로이 거쳐야 합니다. 따라서 미리 점유이전금지 가처분신청을 해두는 것이 소송 전 필수적입니다.

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가처분을 받아두면, 현 점유자가 그 점유를 제3자에게 옮겨주는 것이 금지되고,

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만약 변론종결일 전에 부동산 점유를 이전하였다 하더라도 소송 판결을 받은 뒤 집행 단계에서 승계집행문을 부여받아 제3자가 점유하고 있는 상태를 무시하고 강제집행을 할 수 있습니다.

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이렇게 되면 다시 제3자를 상태로 소송을 제기할 필요가 없어 사건의 조속하고 합리적인 해결에 기여할 수 있습니다.

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건물명도소송은 민사소송으로, 짧게는 4개월 길게는 6개월 이상이 걸릴 수 있습니다. 물론 중간에 조정을 한다면 기간은 더 짧아질 수 있으므로 이 때, 신속 정확한 해결을 위해서는 대구민사변호사의 조력이 필요합니다.

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소송 상대방인 임차인이 여러 가지 편법을 사용하여 고의로 소송을 지연시키는 등 소송진행을 방해할 수 있고,

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불법점유상태가 지속되면 여러가지 법률문제가 추가로 발생할 수 있기 때문에 실제로 하루빨리 자신의 건물을 되찾고 싶은 임대인으로서는 소송기간이 길어지는 것에 매우 지치고 힘들어 합니다.

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법률 분쟁을 해결하는 과정에서,

사실관계를 법리적으로 분석하는 것이 필요하고,

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몇 개월이 걸리는 기간 동안 준비해야 할 서면자료 등 본인의 상황에 맞는 세부적인 절차는 모두 달라질 수 있으므로,

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개별적인 상황에 맞춰 소송의 방향과 대응방식을 결정하는 데 있어서 동종 사건의 경험이 많은 변호사가 자신의 능력치를 최대한 발휘하는 것이 승패를 가를 수 있습니다.

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따라서 이러한 복잡한 과정을 홀로 진행하기보단 법률전문가의 도움을 받아 조속한 합의 혹은 신속하게 소송을 조기에 종료시키는 것이 불필요한 시간과 감정의 낭비를 줄일 수 있는 보다 현명한 방법입니다.

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