전세제도는 우리나라에만 있는 고유한 제도라는 사실 다들 아시나요?

외국의 경우는 일반 임대차라고 알려진 월세나, 모기지(mortgage loan)등으로 주택을 구하는 데 반해,

우리나라는 일시불로 거액의 돈을 내고 장기간 집을 빌리는 전세제도가 존재합니다.

큰 돈이 오고가는 만큼, 법적인 보호가 확실하게 필요할텐데요.

이를 위해 주택임대차보호법에서는 임차인 뿐만 아니라 임대인을 위한 여러가지 보호책을 규정해놓고 있습니다.


그럼 우리가 가장 궁금해하는, 전세기간 만료로 이사를 나가려고 하는 경우, 전세 연장과 관련하여
알려드리겠습니다.


우선, 임차인의 경우,

1.
해지통지

계약종료 1개월 전까지 해지통지를 하고, 그 후 계약기간이 만료되면 임대인에게 보증금반환의무가 발생하게 됩니다.

이 때, 법적분쟁을 예상하여 다양한 방식으로 증거를 남겨놓는 것을 권장하는데요.
문자나, 통화녹음, 또는 사진을 찍어두는 것 역시 추후 혹시 발생할 수 있는 법적인 문제에 많은 도움이 됩니다.

그럼에도 불구하고 임대인이 통지를 받지 못했다고 주장하거나, 보증금반환을 거부할 경우 에는,

2.
보전처분(가압류, 가처분 등)

집주인이 재산을 따로 처분하거나 명의를 이전하여 은닉하지 못하도록 보전처분을 신청해야 합니다.
 
먼저 이렇게 재산의 처분을 막아놓으면 후에 소송을 통해 전세금을 온전히 돌려받는 데 좀 더 용이합니다.

또한 임대인의 다른 채권자들과의 관계에서 자신의 전세보증금의 반환을 확실히 하기 위해서는 대항력과, 우선변제권을 갖추는 것이 필수적입니다.

대항력은,

입주자가 임대보증금을 전부 돌려받을때까지 해당 임대주택에 거주하며 대항할 수 있는 권리를 말하고,

우선변제권은,

주택 임대차 보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

임대주택이 경매 또는 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 가장 먼저 배당받을 수 있는 권리입니다.

갑자기 집이 경매에 넘어갈 경우를 대비해 이를 반드시 짚고 넘어가셔야 합니다.

우선변제권은 ➀ 대항력과 ➁ 확정일자를 갖춰야 하는데,
이 중 대항력은 ㉠ 임차 목적물 점유와 ㉡ 주민등록 둘 다 유지되고 있을 것이 필요하며,
둘 중 하나라도 없어지면 대항력과 우선변제권 모두 상실됩니다.

3.
임차권등기명령신청

이사를 가야하는 상황이라면 임차권등기명령제도를 활용할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조의3 제2항 각호의 사항을 기재해 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령을 신청하면 이사를 나가거나 주민등록을 이전하더라도 종전에 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(동조 제5항).

이 경우 임차인은 점유를 넘긴 상태이므로 전세보증금은 물론 이에 대한 연 5%의 지연이자 및 임차권등기명령 신청에 소요된 비용까지 임대인에게 청구할 수 있습니다(동조 제8항).

임차권등기명령을 신청하면 등기명령이 떨어지기까지 통상 15일 정도가 소요되며 등기가 돼야 효력이 발생하므로 반드시 등기부등본에 기입이 됐는지를 확인한 후에 이사해야 합니다.

임대인의 보증금반환의무와 세입자의 명도의무는 동시이행 관계에 있고 그 보증금은 전액을 의미합니다.

따라서 입주자가 전세보증금 전액을 돌려받기 전까지는 나갈 의무가 없고 심지어 나가면 위에서 기술한 대로 아직 돌려받지 못한 보증금에 대해 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다.

보증금을 일부만 돌려받지 못한 경우에도 반환받지 못한 임차보증금액을 기재해 임차권등기명령신청이 가능합니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제1항 제5호).

4.
지급명령제도

지급명령신청을 통해 서면제출만으로 상대방에게 보증금 지급명령을 내릴 수 있습니다.

충분한 자료를 토대로 서류를 제대로 갖춰 신청을 하는 경우, 상대방측에서 2주 내에 별도의 이의제기가 발생하지 않는다면, 확정판결과 동일한 효력을 갖는 지급명령을 받을 수 있습니다.

이 후 강제집행을 통해 전세금반환을 받을 수 있습니다.

5.
최후의 수단, 소제기

가. 소액심판제도

청구금액이 3000만원 미만인 경우에는 소액심판절차를 통해 전세보증금반환청구가 가능합니다.

나. 민사소송

전세보증금반환청구의 소를 제기하는 방식으로 민사소송을 진행할 수 있습니다.

전세보증금은 대부분 억단위이기 때문에 자신의 전 재산이 보증금으로 묶여있는 경우도 많습니다.

열심히 모은 돈을 돌려받지 못하는 상황이라면 정말 곤혹스러울텐데요.

실제로 상담시, 의뢰인들이 당장 돈을 돌려받지 못하면, 길거리에 나앉게 된다며 고통을 호소하는 경우도 많이 보았습니다.

의식주 중 주거에 해당하는 삶에 가장 큰 부분에 해당하기 때문에

그만큼 신속하고 확실한 해결이 필요합니다.


대부분 일반적인 계약기간인 2년이 지나갈때쯤 되면 지긋지긋한 전세보증금과의 전쟁이 시작됩니다.


미리 법적인 절차를 숙지하여 분쟁의 여지를 줄이고,

그럼에도 불구하고 변호사의 도움이 필요한 상황이라면,

소송대리인을 통한 법적대응이 보다 효과적인 해결책이 될 것입니다.